Moro em condomínio. Posso vender ou alugar a minha vaga de garagem?

Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.

Hoje quero conversar com vocês sobre venda e aluguel de vaga de garagem em condomínio edilício. Será que é possível a venda da vaga de garagem? E a locação? Caso o apartamento for locado, posso sublocar a vaga? 

Antes de adentrar ao tema, é necessário distinguir as espécies de vagas existentes, quais sejam: vagas privativas ou autônomas (com ou sem matrícula própria), e vagas previamente demarcadas em área comum.

Primeiramente, iremos tratar das vagas privativas com escritura e matrícula própria. Essas vagas, são de propriedade individual do condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio, podendo ser desvinculada do apartamento e vendidas de forma separada, em razão de possuir matrícula distinta da matrícula do apartamento.

Por sua vez, as vagas privativas que não possuem matrícula própria, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria. Todavia, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na fração ideal da respectiva unidade, não podendo ser vendidas de modo separado do apartamento.

Já as vagas não autônomas, ou seja, as previamente demarcadas em área comum do condomínio, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Elas são consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso das mesmas.

Deste modo, a venda dependerá do tipo de vaga, sendo permitida no caso de garagem autônoma com matrícula própria, e vedada quando tratar-se de vaga autônoma sem matrícula própria, bem como, as que forem previamente demarcadas em área comum do condomínio.

Uma vez sabendo que é possível a venda de vaga de garagem autônoma com matrícula própria, surge a seguinte dúvida. Será que é possível vender para qualquer terceiro interessado? A resposta é NÃO!

É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.

O § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenções, lembrando que condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias. 

Quanto a locação, a legislação não vetou a possibilidade, mas a restringiu, sendo permitida apenas para moradores do edifício, ou seja, a locação somente será possível se o interessado for condômino. Tal vedação visa trazer mais segurança para o local, garantindo que terá acesso as vagas somente moradores do edifício.

Por fim, cumpre mencionar que, caso o locatário deseje alugar sua vaga de garagem para outro morador, deverá analisar as cláusulas de seu contrato de aluguel que, geralmente, vedam a sublocação do imóvel, bem como da vaga de garagem.

Fonte: JusBrasil.